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还房贷新招之借力卸力

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对精明理财人来说,如何在不断加重的商贷负担下“借力卸力”还房贷呢?以前银行提供的主要还贷方式有等额本息、等额本金、双周供。但这些产品已经不再新鲜,以下就为您介绍其他的特色房贷产品。
个案一:情侣购房者

农业银行:接力贷

对张先生来说,父母目前收入不错,而自己和女朋友的收入则处于“成长”期,每月公积金没有多少,因此可以与他的父母共同作为借款人贷款。目前爸妈多负担一点,张先生和女友少负担一点,随着张先生和女友的收入增多,爸妈就可以把“还贷接力棒”交给他们。这样,张先生就不用担心按目前收入只能够得到很少的贷款额度,而他的父母也不必担心给他买完房后会“小喜鹊尾巴长”了。

适合人群:接力贷除了适合目前收入不高的年轻人,以“父母的担保”来获得贷款,也适用于年纪偏大的人,用“子女的未来”来延长还贷期限。

点评:由于接力贷的最大特点是减少还贷压力,但还贷时间会延长,利息总额也会变多而不会少。

上海银行和光大银行:宽限期还贷

在一定期限内,可以先还利息,不归还本金,在这个“宽限期”内相对减轻还贷压力。待宽限期结束后,再按照约定的利率同时还本付息。对张先生来说,由于他又要买房又要结婚,在手头颇紧的情况下,这也是一种较好的选择。如果贷款50万元20年期,以今年优惠利率来计算,每个月等额本息还贷额为3777元,若选择12期的宽限期,那么在此期间每个月只要还1600元左右,还贷压力就小了很多。

适合人群:银行VIP客户,商业性住房贷款期限超过1年。

点评:由于贷款期限不变,虽然在宽限期内的还贷压力较小,但后期的还款压力仍然很大,如果对未来收入增长不是太有信心,选择这种房贷意义不大。

个案二:“优质客户”购房

中国银行:直客式贷款

杨女士是老师,丈夫是记者,收入都比较稳定。他们正好符合中国银行“直客式贷款”的条件。所谓直客式,就是一反原来“先购房、再抵押给银行”的做法,而是由银行直接发放贷款,不需要开发商担保,只需要银行指定的担保公司担保。这样,杨女士和丈夫就可以在与开发商协商一致的情况下,享受到开发商一次性付款的优惠政策。

适合人群:这类贷款品种对客户设定了较为严格的审核条件。据称,像国家公务员、教育、医疗、新闻出版等事业单位和金融行业内的正式职员等优质客户才可以申请。

点评:银行认定的优质楼盘,一般单价会比较高。另外,购房贷款除须缴纳正常按揭贷款的有关费用外,还须根据担保公司的要求交纳约8%的担保费用;如果开发商的优惠抵不上贷款额的8%,那就需要你再斟酌一下。

兴业银行:房贷利率宝

由于杨女士的家庭收入比较稳定而且逐年增长,也可以考虑在贷款同时进行投资。如兴业银行的这款国内首款负债管理类理财 产品,采用履约保证金的形式购买理财 产品。根据客户在兴业银行的按揭贷款金额,只需缴纳名义理财资金3%的履约保证金,就可以按照“房贷利率宝”的名义理财资金金额,收取理财 收益,以此减少客户还贷压力。

适合人群:在兴业银行办理个人住房贷款的客户。

点评:投资有风险,特别是这种保证金交易,对银行的理财 水平要求比较高。

个案三:投资客购房

光大银行:“随心还”固定利率与浮动利率互相转换

光大银行名为“随心还”的还贷方式其灵活性在于,如果利率提升可以继续保持固定利率,规避由于利率提升带来的损失;如果利率有下降趋势;可以及时将固定利率转换为浮动利率,防止由于浮动利率下调带来的损失。

适合人群:投资型购房者。

点评:如果原来办的是固定利率,而且还没有到5年的话,想转成浮动利率就需要付违约金。如果原来是浮动利率,转成固定利率则不需收取费用。

招商银行、光大银行和建设银行:固定利率

固定利率是指在贷款时,约定在贷款期内以一个固定利率支付利息,不随银行利率变动而变动。在这个基础上,招商银行还有更细分的产品“结构性固定利率房贷”,是指在利率固定期间,可以分段执行不同的利率标准。如利率固定5年的贷款,可以在贷款前2年固定执行一个利率,后3年执行另外一个利率;固定10年的贷款,可以在前5年执行一个利率,后5年执行另外一个利率。而光大银行则推出了3年期的固定利率,对优质客户实行比市场利率更加优惠的利率。

适合人群:避投资风险的投资型购房者。

点评:如果你对未来利率走势、今后收入变化情况持乐观看法,这种贷款方式很不错。

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