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房地产开发“成本戏法”揭秘

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最近5年多来,从沿海到内地,我国房地产业持续演绎着大牛市行情。但在“统计口”,房地产业亏损面还挺大。湖南省数据表明,房地产业平均每个企业负债3701万元,高居于工业、建筑业、交通运输业之上。北京市统计局发布的调查也表明,2006年北京市房地产行业收入超过2235.6亿元,利润只有大约175.9亿元。利润率不到10%,企业亏损率达到52.8%,类似的调查结果,在广西等地近年也都出现过。

莫非在房价飙升、老百姓望楼兴叹的同时,一直被社会认为有“攫取暴利”之嫌的房地产业,实际是在惨淡经营,赔本儿赚吆喝?为此,记者进行了一番采访,了解到房地产开发“成本戏法”的某些奥秘。

除了土地外,建筑材料是开发商成本控制的重要筹码。钢筋、水泥、板材、管线等,某些开发商善于“恰到好处”地在几乎所有不影响工程质量安全的环节上使用价格相对低廉的产品。“尽管这部分材料成本低廉,但我们要求供货商填写的发票是原来价格的2倍至3倍。”一些房产公司工程部门人员私下说。

凑人头数也是一个“绝招”。某些开发商搞来亲戚朋友甚至整村整族人的身份证来制造使用大量“农民工”和“技术工程师”的假象。在某些项目,农民工的工资甚至可以开到每月2000元至3000元,拿不出任何资质证明的“技术工程师”,每月开出的工资也达到8000元甚至10000元,大量的虚增成本开支从此而来。

此外,修改规划和楼盘面积测量是实现楼盘后期“利润增值”的核心,但这也是实现“成本飙升”的重要环节。一般来讲,大户型利润比中小户型高,所以在楼盘建设过程中,开发商有意将大户型面积进一步加大,将中小户型面积进一步压缩。竣工后在测量过程中,通过有“内部关系”的职能部门,将这种同一楼盘不同户型面积“乾坤大挪移”,对外宣称在楼盘开发过程中,根据建筑实际情况进行的修订。这样一来,交房时大户型的面积一般都要比原来多5%以上。

房开商李萍告诉记者,如果是同一房价的大小户型,由于减少了水电管线、钢筋水泥的投入,大户型的成本也比中小户型要低1/5左右;而市场上往往大户型的售价要比同一地段中小户型价格高出1/4—1/5,大户型的利润空间会更大。

在上报测量的过程中,将中小户型扩成大户型,通过大户型的实际销售来获取利润,成为开发商赚取高额利润的主要手段。一位地产业内人士说,某些测量评估单位因为面临市场竞争压力,往往在测量开发商房屋面积时睁一只眼闭一只眼,部分开发商玩弄成本增长也就成为轻而易举的事。

深圳平石投资公司专业人士张天运指出,政府要确保对房地产的调控能力,除了运用金融杠杆,还必须一方面加强对开发商各类成本的详细统计、评估,加强利润监管,将这些细节纳入房价是否虚高的考察体系中;另一方面,政府相关职能部门应该向购房者公开相关成本信息,这样才能实现房价的有效回归。

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