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首套房贷优惠利率步步收紧 负担加重房奴纠结

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10月过后,各地的银行开始对首套房贷利率进行上浮,尽管还有一些银行尚未跟进,但业内人士分析认为,由于资金紧张是各家银行面临的普遍状况,加之目前市场实际利率水平高,所以银行在其系统内也有上调利率水平的需求。

文/本刊记者 尹娟

继今年7月大部分商业银行取消首套房优惠贷款利率后,10月份,建行率先宣布对首套房贷款利率实行上浮,上浮的水平为5%。尽管目前其他三大行还没有跟进的信息,但部分股份制商业银行已经随之进行响应,将首套房贷款利率上浮5%~10%。银行此举,意味着首次置业者的购房负担也将加重。

相当于加息1.5次或3次

10月14日,建行率先在北京对首套房商业贷款利率进行上浮。据悉,首套房利率上浮的幅度为5%,如果申请贷款人希望尽快放款,还需要主动上浮利率到基准利率的1.1倍。按照现行的贷款利率来计算,5年期以上的贷款利率为7.05%,上浮5%为7.4025%,上浮10%利率水平则达到7.755%,此次利率上浮政策的推出,相当于加息1.5次和3次,远比央行加息产生的影响要大。如果我们以100万元、20年期的贷款来计算,贷款利率为7.05%、7.4025%和7.755%时,等额本息法下的供款额分别为7783.03元、7996.42元和8212.57元,其中的影响可见一斑。

对首套房商业贷款利率进行上浮的并非北京建行一家。据媒体报道,首套房贷款利率上调城市一共有14个,以东部一线城市为主,其次为中部城市。

如在上海,多家商业银行的首套房贷款利率已有不同程度上浮,其中建行目前执行的是基准利率的1.05倍,光大银行首套房贷款利率上浮5%~10%,广发银行上浮10%。但工行等维持基准利率或是不低于基准利率。值得一提的是,交行、农行针对少量优质客户则还可给予对基准利率打九五折的首套房贷。

在深圳,建行在深圳已执行基准利率1.05倍的政策,中行、深发展、兴业对于首套房的贷款利率为基准利率的1.1倍,同时深圳部分银行实行“差异化”房贷政策,即房贷业务贷款利率制定交由分行或支行确定,分行和支行可以根据当地市场的具体情况推出。但在深圳农村商业银行,首套房贷利率最低可达到贷款基准利率的9.5折。

较为令人意外的是,在一些二线城市,首套房贷的贷款利率上浮幅度最高达50%。如长春,今年4月银行将首套房贷利率调整至在基准利率基础上上浮10%,9月初,上浮幅度提高到15%,目前大多数银行首套房贷款利率为在基准利率基础上上浮20%,部分股份制银行甚至上浮50%,年利率达10.575%。

首套房优惠利率步步收紧

事实上,实行差别化利率以来,作为满足居民置业需求的首套房利率就一直受到多种政策优惠。但是,随着房地产调控政策的相继出台、银行贷款政策的收紧,首套房贷款利率优惠的程度越来越小。

2009年置业的顾小姐说,她当时置业时可以享受到诸多的优惠。“因为买的房子面积超过了90平方米,因此首付为房款的30%,在利率上还可以获得基准利率的7折。”不过,这并不是当时最优惠的利率。在一些银行所推广的“气球贷”产品中,利用短期贷款衔接的方式来替代长期贷款,适用的短期贷款利率基础上还可以享受7折优惠。因此,在一些“气球贷”产品中,甚至出现了贷款利率低于公积金贷款利率的现象。

首套房7折优惠利率的首次变迁发生在2010年年初,由于信贷额度吃紧,银行纷纷对首套房的优惠幅度进行调整,比较普遍的做法是将7折的最优惠利率提高到85折。少数银行对于首套房贷款客户仍可给予7折~8折的优惠,但对于客户的首付比例、在银行的存款/购买的理财产品等要求都有所提高。

今年7月以来,多家银行的住房贷款优惠政策进一步“缩编”, 工行、中行、建行等早就取消了首套房的优惠利率,农行将针对首套房贷客户的85折优惠利率提高到95折,首套房贷客户在交行也有可能获得95折的优惠利率,此前该行的优惠标准为基准利率的9折。同时,少数银行开始对首套房贷款客户执行上浮利率,上浮的标准为在基准利率的基础上提高10%左右。如中行部分客户首套房贷利率需上浮,一些外资银行的首套房利率也需要上浮10%左右。

相比之下,公积金贷款的优势更加突出。经过几轮加息后,目前公积金贷款适用的利率为4.35%(5年及以下)和4.9%(5年以上)。因此,对于刚需的购房者来说,尽量充分利用公积金贷款是目前降低购房成本的唯一途径。

存量房利率上调埋下伏笔

首套房贷利率的上浮牵动着购房人的神经,而存量房贷优惠利率的传闻也甚嚣尘上。2008年末开始,银行将优惠贷款利率由原来的85折降至7折,大批存量房贷的利率也在第二年开始享受7折的优惠,包括此后申请房贷的客户也在受惠之列。

不过,对于银行来说,随着多次加息,存量房贷的优惠利率已经呈现出“存贷倒挂”的现象。目前银行5年期贷款利率为7.05%,打7折后为4.935%,而5年期存款利率为5.5%,已与7折贷款利率倒挂,两者相差0.565%。也就是说,银行每放出1万元的房贷,可能就得每年倒贴56.5元。在银行纷纷进行贷款结构调整的背景下,对公贷款业务的利率可上浮至基准利率的20%~30%,相比之下,取消存量房贷的优惠利率存在着极大的利益驱动。

在2010年,中行就曾在网站上进行公告,宣布在利率调整方式到期时将存量首套、二套、三套及以上的房贷利率浮动比例分别调整至基准利率的0.85倍、1.1倍和1.2倍。但由于没有银行跟进及较大的舆论压力,此举不了了之。到目前为止,各银行均表示没有接到取消存量房贷优惠利率的通知。

不过从一些银行贷款合同对于贷款利率的约定上看,仍然为优惠政策的调整留有了一定的余地。如在浦发银行2009年版的住房贷款利率合同中,对于享受7折优惠贷款利率的具体规定为:“当年所适用的住房贷款利率为4.0158%,利率随基准利率的调整而变动。”在贷款合同中,并没有具体说明适用的贷款利率为基准贷款利率的7折,因此,如果银行进行优惠政策的调整,“违约”的认定确实难有根据。记者了解到,在一些进行批量转换为优惠贷款利率的房贷业务中,当时大部分银行采用的是直接进行批量调整的方式,并没有签订其他的合同。这也为银行取消存量房贷利率的优惠提供了较大的空间。

中国社科院金融研究所研究员易宪容预计,首套房贷款利率调整也为存量房利率上调埋下伏笔。尤其是已到年末,大部分银行对于房贷利率的调整都采用一年一调的方式,因此存量房贷优惠利率的调整可能到12月份时将有定论。

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