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新年房贷新规划 提前还款窍门多

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新年伊始,对于背负着重重房贷包袱的“房奴”们来说,供房压力仍未减轻,毕竟80万元贷款,30年期的利息就达60万元。但新的一年,房贷政策、还款方式或多或少都有些新局面,认真研究房贷政策的新变化,把握还贷过程的小窍门,节约利息钱自然不是难事。

加息没来,7折还在

2009年12月31日的跨年钟声一响,供房者张莉松了一口气,原因无他:传说中“加息”、“7折优惠取消”的靴子都未落地,2010年房贷政策没变。

事实上,从去年11月开始,首套房贷利率优惠政策可能取消的传闻就一直在房地产市场盛行,甚至造成一定的抢购潮。不过,据《第一财经日报》了解,随着新年的到来,曾一度暂缓的北京房贷市场开始重新活起来。各国有银行和股份制银行的北京分行继续重新开始审批个人房贷,首套房贷款7折优惠也仍在实行。

“银行有了新一年的贷款额度,现在个人房贷还和之前一样审批,速度会比去年年底快一些。首套房7折的贷款利率并没有变化,不过二套房的贷款条件要严格很多,基本都要执行首付四成、利率上浮的规定。”昨日,某国有银行总行个人金融部负责人告诉记者。

此外,加息的威胁也并未到来。尽管目前处于空前的低利率时代,市场专家也普遍认为今年央行很可能宣布加息。不过按照正常的房贷合同,对于大多数供房者来说,新利率的实行要等到次年1月才开始。因此,2010年,暂无加息忧。

不过,7折优惠与低利率的双重优惠虽然暂时使得“房奴”们获益不少,但一旦政策调整,“杀伤力”也不小。以张莉2009年开始的30年80万贷款为例,按照当前5年期以上基准利率5.94%的7折4.16%计算,在等额本息还款法下,张莉每个月要还款3893元。

但如果7折优惠利率改为8.5折,张莉每个月的还款要增加到4319元,每月多还款426元。如果7折利率不变,但加息18个基点变为6.12%,张莉需要每个月还款3949元,还款增加幅度并不大。但如果大幅加息达108个基点回到2007年10月30日后7.02%的利率水平,她每个月的还款将上升到4314元,每个月多还款400多元。

上述银行人士提醒购房者,当前的低利率肯定会面临上调局面,新近贷款的购房者不仅要考虑到当下的还款能力,还要计算到加息后出现的情况,从而对自己的风险承受能力作出更准确的测算。

提前还款窍门多

新年来临的另一常见局面是:辛苦攒了一年的积蓄、年底公司发的年终奖,应不应该用来提前还贷呢?

回答是:看机会成本。理财专家一般会建议供房者,决定是否提前还款,最重要的衡量标准是资金的使用状况,是否有更好的投资回报。如果有比较合适的投资渠道,收益高过现在的贷款利率,就没必要提前还款。但如果资金都是在银行存着,并且理财意识不强,抗拒风险,提前还贷则比较合适。

事实上,在当前的利率政策下,不少专家建议,不必急于提前还贷,因为一些银行理财产品的收益率甚至要比房贷利率高。此外,大规模提前还款一般出现在加息期,目前这种情况尚未出现。

但若决定提前还贷,差别也有不少。一般说来,大致有三种提前还款方式:一次性提前付清;部分提前还款,缩短还款期限;部分提前还款,减少每月还款额。

一次性提前付清自然是节省利息的方式,不过限于财力,一般人并不能办到。而后两种节省的利息则有所不同。

以上述30年期80万商业贷款为例,张莉于2009年5月开始贷款,并将于2010年2月提前还款10万元。

以缩短还款期限方式还款,她需要从下月起仍每月还款3898元,但原30年的贷款现在需要还款到2032年9月,缩短了6年半的时间。一共节约了利息20.2万元。

若以减少还款额方式提前还款,她需要下月起每月还款3381元,比之前每月少还款500多元,但只节省了7.6万元利息。

如此看来,自然是缩短还款期更为划算。但理财专家提醒购房者,提前还款还会因为还款日期的变化而变动,需提前还款时不妨咨询一下专业人士或者自己多加以比较,衡量最节约的还款方式。

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