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房价租售比严重背离 现在租房比买房更划算

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可能现在还有很多人为要不要买房而犹豫不决,根据房屋租售比和租金回报率这两项指标来看,租房比买房更划算。房价租售比的严重背离,说明房价中已存在泡沫;而超低的租金回报率,则意味着可以极低的成本租住到不错的房子。

花上20到30年的时间来还贷,省吃俭用就为买套房;还是先过上有质量的生活,等有条件之后再说。这个选择题对很多人来说,很难给出自己的答案。随着房屋租售比差距进一步拉大,问题变得更为容易了一些。据有关机构统计,目前北京、上海、杭州等城市,房价租售比已经超过了1:300的警戒线;而且另外一个指标也不容乐观,即不动产的长期投资回报率低于银行存款利息,这意味着在房价高企的情况下,超过自身承受能力而购房已经成为一件不太划算的选择。因此反过来看,租房其实也是一个不错的选择。

两项指标均已“亮红灯”

两项与购房有关的主要指标均已大幅超标,这在一定程度上说明现在租房要比买房划算。

专家表示,房屋租售比以及租金回报率这两项指标都不容乐观。其中,大部分城市房屋租售比已经远远超过1:300的警戒线,最高可达1:700,这表明房价中存在不小的泡沫;此外,租金回报率已经低于银行存款利率,这也说明购房其实并不太合算。

房屋租售比畸高

“有些城市房屋租售比确实偏高,这在一定程度上反映出这些城市房价中存在不小的泡沫成分。” 美联物业区域董事高锦滔如是说。

美联物业市场研究部最近对北京、上海、深圳三大城市做了一个抽样调查,结果显示房屋租售比已经大幅超标。据美联物业北京市场研究部调查显示:11月来北京的楼市租售比再创记录首次突破了1:500,达到了1:546,部分区域甚至达到了1:700;上海的情况也不容乐观,房屋租售比在1:500左右,最高也达到了惊人的1:670;深圳目前一套100万左右的一居大约租金水平在2500左右,租售比大概维持在1:400~480之间。

房屋租售比是国际上用以判断房产是否具有投资价值和存在泡沫的普遍标准,被业内称为衡量楼市健康与否的晴雨表。一般而言,租售比1∶200左右意味着区域房产运行良好,而1∶300则是租售比的警戒线。高锦滔表示,如果超过警戒线,就意味着房价偏离房产价值,伴随而来的是风险的加大。

虽然有业内人士认为,以房屋租售比这个概念来衡量房价水平值得商榷,因为国内市场房价的构成与西方国家有所不同,如美国、澳大利亚等国家实行土地私有化,此外我国的租赁市场也不发达,更为主要的是,我国的城市化进程正在进行过程中。但专家表示,房屋租售比还是能够在一定程度上反映房价的泡沫程度。中房指数研究院副院长陈晟表示,各城市的房屋租售比能在一定程度上能够反映房价的泡沫程度,“如果房屋租售比出现了巨大的背离,说明泡沫成分较大。”他说。

租金收益率偏低

租金收益偏低,甚至低于银行存款利息时,这说明所在城市存在严重的投机现象。美联物业市场部抽样调查结果显示,上海部分住宅租金投资回报率已降至历史最低水平,整体接近2%的水平。也就是说,投资一套房产如果靠租金来收回成本,至少要耗费50年,表明不管是购房自住还是投资,都已不太合适。

根据美联物业选取的调查楼盘样本,记者发现租金回报率的确不高,如位于普陀区的“世纪之门”,11月份租金水平为41元/平方米•月,当月出自该小区的二手房均价在22000元/平方米左右,计算出其租金回报率为:41×12/22000=2.23%。根据计算结果发现,即使按满租计算(即一年12个月全部出租),“世纪之门”的租金投资回报率也只有2.23%,如果遇到空置期,投资回报率还会下降一些。此外,其他样本楼盘租金回报率均不高,如静安区的达安锦园只有2%,闵行区的“众众家园”稍好一些,但也不到2.5%,浦东区联洋板块的“联洋年华”更低,只有1.9%。

另据美联物业对各区调查显示,随着近期房价的上涨,租金回报率普遍下滑。其中,长宁区的蓝筹样本租金回报率为3.07%,居全市首位;闵行区同为2%~3%;普陀、徐汇、闸北、虹口和浦东的蓝筹样本租金回报率大约在2%~2.5%;静安、黄浦区仅为1.5%~2%。

租房为何更划算

理财专家表示,在目前市场环境下,租房要比买房更划算。房屋租售比背离情况严重,与此同时住宅租金收益率低于银行存款利率水平,通过这两项指标不难看出,购房其实并不是最佳选择。这时候租房则显示出较大的优势。那么,为何这么说呢?我们不妨从两个方面来分析这个问题。

其一是购房与资本利得之间的关系。《理财周刊》首席理财顾问徐建明表示,一般情况下,在租金高而房价不高的情况下,值得购买,反之则不值得购买。而此前即使是在租金不高的情况下仍然有人愿意买房,主要是因为购房者认为房价会上涨。由此可以看出,房价的上涨会使得资本利得为正,因此购房是正确选择。比如半年前在上海市中心以300万元购置一套公寓,到现在这套公寓涨到360万元,抛掉之后资本利得肯定能够为正。

而明年的情形则可能会不大一样了,随着国家对楼市调控力度的加大,未来房价上涨的可能性已经不大,在这种情况下,其资本利得很可能为零,如果考虑税费以及资金成本等因素,资本利得很可能出现负数,这样购房就成“亏本生意”了。在这种情况下,购房显然是不划算的。而租房显然不存在这种情况,即使将钱存在银行里,也要比资本利得为负要好得多。这样比较下来,租房要划算一些。

另外从购房与资金的机会成本之间关系来看,在市场预期不看涨的情况下,租房要比买房划算。目前上海大多数公寓的租金回报率在2%左右,低于一年期银行存款利率2.25%。如一套总价为200万元的公寓,年租金约4万元左右。而如果将这笔钱存入银行,其利息可达4.5万元,以存款利息租住这套房还有5000元的盈余。

“逢高”介入租好房

在租金水平相同的前提下,租住房价高的房屋更为划算。专家表示,租金水平相当而房价高的租屋优势主要体现在以下两个方:如面积、楼层、朝向等相差不大,售价高的楼盘品质较高,比如小区的地段更好,周边配套设施更为齐全,抑或小区的物业管理水平更高等等,这样的小区无疑更为宜居,租住在此当然会更加舒服;如果是同处一个小区,售价高的房屋一般情况下面积较大,花同样的价钱,若能租到更大的房子,当然是再好不过了。

专家建议可根据租金回报率来挑选租屋。这要分两步走,其一是先挑选小区,当然是优先考虑租金回报率最低的小区。这不难理解,房价卖得高,小区品质应该不错,但租金却不高,租住这样的小区划算。其二是在目标小区内多挑选一些类似的房源,在估计每套房源售价的基础上分别计其租金回报率,挑选其中较低的作为租住对象。一般来说类似房源中,租金回报率低不外乎有这么几个原因,要么是租金定得低,要么就是房屋因配套设施齐全完善等原因可卖到更高的价钱,但租金却定得并不高。

此外,还要学会剔除不必要的租金开支。如有些房屋所处小区位置较好,可以观赏到景观,因此租金水平有可能会高一些。但对于这类租金开支,专家认为尽可能避免,没有必要为之买单。当然除了这些之外,交通便捷程度、商业配套设施等方面也是需要考量的因素,关键还是一句话,租房适合自己是关键。

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