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盘点最佳59款房贷产品 30年如何省息60万(1)

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房贷速算器 最佳59款产品

“我想有个家,一个不需要多大的地方,在我受惊吓的时候,才不会害怕……”潘美辰这首老歌唱出了无数望着飞涨的房价叹息的年轻人的辛酸泪。

在房价收入比堪称全球最高的中国,贷款买房成了多数人一生中最重要的几件大事之一。学做聪明的房奴,是肩负沉重贷款的购房人正在上的必修课。

眼下,国家调控房价的政策已经开始出台,将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年,但这反而使得各地二手房市场陡然升温,大家争先恐后去挤优惠末班车。有关房贷收紧的传言纷纷扬扬,也成为近期购买热的催化剂。

政策是否还要变,何时变,谁也说不清,但选对住房按揭贷款银行,挑准合适的房贷产品或是组合,不管何时买房都必定受益不浅。

理财周报记者本周深入调查17家房贷创新活跃的银行,通过比较和计算,挑选出59款比传统房贷产品更精明更方便的最佳产品供你参考。本周开始,理财周报E叠由“银行”更名为“零售银行”,我们的目标是——帮助你实现利益最大化。

某网“2010年你最关注哪类贷款”调查显示,最受受访者关注的贷款依次是房贷、车贷、信用贷款、其他消费贷款及助学贷款。其中,房贷受到的关注度高达73.4%。

众多准备买房的人,最最关心肯定是如何节省成本。但在四处打听一套房7折优惠是否要取消,二套房首付是否会提高到5成的人大把,在研究如何选择房贷产品,让资金使用最大化的人很少。

一位读者近期致电理财周报投诉,他想提前还贷银行要收违约金。在问及“该条款按揭贷款合同中是否有写时”他说,“我不知道呀,合同没看就签了。”理财周报就此调查身边的人,发现不看合同就签字的人还不少,其中大多是到有闲钱去提前还款时,才被告知“不能提前还款”或是“要提前还款要收违约金”。

在走访的超过20家银行中,城商行在提前还款要收取违约金方面尤为突出,一般收取提前还款金额的1%-4%,上海银行最高。“提前还款要收违约金在业内很普遍,收5%的都好多。”一位国有商业银行房贷部人士向理财周报记者透露。

国内知名房贷专家、深发展零售贷款总监柳博说,围绕“贷款利息=贷款本金×贷款利率×贷款期限”这一公式,省息方式有三种——要么降低利率,要么提前还款(减少贷款本金),要么加快还款频率(缩短还款期限)。

围绕这三条思路,国内银行推出的新型房贷产品可以分为四个类别:

第一类产品专注额外降低贷款利率。柳博说,在央行的利率监管约束下,市场上绝大多数房贷产品利率一样,能额外降低利率的产品目前只有“气球贷”。通过这个产品,客户享受了3年或5年期的贷款利率,但仅承担15年或30年的月供,供房压力自然较小。它和固定利率产品及“点按揭”产品,可算是一个产品体系。

“循环贷”是第二类产品,它使还款借款变得随心所欲。“循环贷”很多银行都有,比如深发展的“e卡易贷”、招行的“消费易”。不用还款,只要有钱进账就能抵扣月供的,是第三类叫“存抵贷”。这类产品深发展、工行、光大、平安、渣打、南商都有,只是门槛不一,3万-10万不等。

最后一类是对没有太多闲钱提前还贷的购房人也适用,就是“双周供”等稍微加快还款频率的房贷产品。“双周供”一年还款26期,相当于比月供多还一期,但30年下来可以省息超过20%,还款时间缩短5-6年。

深发展零售贷款部产品开发与流程优化室主管王海龙告诉理财周报记者,相对而言,各类产品适用的客户群可能有一定差别。“循环贷更适合资金调用频繁的中小企业主;‘双周供’更适用于除固定月收入外还有其他收入(譬如季度奖、年中奖和年终奖)的工薪人士;‘气球贷’适用计划中短期持有房产或房贷的客户;‘存抵贷”则适用有短期资金剩余的个贷客户;‘e卡易贷’的定向支付功能专适用于供应链下游的中小企业。”

“房贷产品组合使用,最大化地满足购房者的理财需求,是个有很深学问的课题。”柳博说。据深发展向理财周报独家提供的6款产品组合,一个普通成长型家庭(月入1.4万,每年增长10%)贷100万30年,比普通房贷省息46.61万元,省息比例达73.5%。

一位资深房贷人士还提醒购房者,“别图方便找中介,中介的人其实不专业,要做房贷最好自己去银行咨询,根据实际情况做房贷组合。”

招商银行5款个贷新品:“消费易”最长50天免息期

“消费易”即时透支,“随借随还”省时省息,结构性固定利率住房贷款帮助规避风险

理财周报个人金融实验室研究员 李雯珊/文

在使人“眼花缭乱”的房贷产品中,客户怎样对产品进行组合才使得自己更省心、省息,招行总行的高级个贷经理杨先生作出如下建议:

目前,客户如果通过贷款进行购房的话,我们都建议其先申请开通个人住房循环授信业务。其实此项业务本质上与银行直接把贷款额发到客户的账户上没有太大区别,但传统意义上的贷款必须要满一年才能申请提前还款,而循环授信将更加方便灵活。

杨经理介绍说,当通过个人住房循环授信拥有一定额度后,可再使用招行的“随借随还”。这款产品的最大功能就是客户在资金宽裕却不愿提前还款时,将这笔资金存入账户可抵减掉一部分房贷利息,并且使用时可随时提取。“随借随还”业务可以通过网上、电话等非现场交易方式申办。

另外,招商银行还推出了“消费易”。如果客户除了购房之余还有别的大宗商品需要购买,就选择“消费易”。“消费易”与信用卡的性质有点相像,不透支的金额不产生任何利息费用,即使透支了,也拥有长达50天的免息期。

杨经理还介绍了招行的入住还款法与固定利率贷款,这两款为考虑到客户需要而开发的产品并不能太大程度上给客户带来还款利息上的优惠,但确实满足了不少客户在这方面的需求,弥补了市场的空白。

关于还款方式,杨经理表示,“目前最多使用的还款方式就是等额本息法,因为客户使用起来比较方便。”

据了解,目前招行推行的还款方式大致为等额本息法、等额本金法(递增或递减)、按期付息还本法、本金归还计划与自主月供等。根据杨经理介绍,使用等额本金法(递减)法算是最为“既实际又省息”,不过在还款初期压力较大。

按期付息还本法、本金归还计划与自主月供都是一些前期还款数量比较小的还款方式。这适用于还款初期现金流入不高,还款后期将会有一大笔现金流入的顾客,把压力都集中在还款后期。算起还款利息,等额本息要比等额本金的利息高,因为在初期本金的归还速度慢,致使利息随着时间的推移不断积累。

5款房贷产品

1、个人住房循环授信

■ 产品介绍:

以所购或原已自有的住房作为抵押物向招行申请个人授信额度,在不超过授信有效期限和可用额度的条件下,被授信人可多次申请具有明确消费用途的个人贷款(可以用于购房、购车、装修等具有明确的消费类型)。

■ 产品特点:

1、一次授信,长期使用:可以提供长达30年的授信额度,需要再贷款时,无需重新办理抵押手续。

2、借款取款方便快捷:可通过网点或ATM机提款,也可通过网银自助提款,实时到账,或通过POS机刷卡消费支付。

3、贷款额度较高:最高可达抵押房产物的70%,未借取的授信额度不用收取利息。

4、还款随心所欲:可随时通过网银、ATM或网点还款,让额度不断循环使用。

■ 贷款利率:

招行根据个人的具体情况与贷款用途,来审批贷款的利率。一般情况下,一套房最低为基准利率的70%,二套房为基准利率上浮10%。

■ 首付标准:一套房最低三成,二套房最低四成。

■ 申办时间:银行审批时间为5至10个工作日,款项到账时间约在1个月之内。

■ 办理渠道:客户需亲自到网点递交申请等相关办理资料,如申请成功,客户便可以根据银行相关指引在授信额度内的进行资金存取。

■ 适用人群:自身拥有合法房产作为抵押物的都可申请办理,借款人可在授信额度内进行资金使用。

【点评】

个人循环授信作为银行新兴的贷款业务类型,在形式上有所创新,个人可以在授信额度不断循环使用,免去了传统意义上贷款资金到位后还是短缺的麻烦。未使用授信资金不收取利息,申请也相对容易,使用起来也是比较方便。

2、消费易

■ 产品介绍:

在取得招行循环授信额度的基础上,可申请开通“消费易”。客户可在贷款总额度内获得免息消费额度,用于一卡通或网上支付;优质客户更可获得免抵押、免担保的信用额度。

■ 产品特点:

1、随时消费、即时透支:把授信贷款额度放进一卡通,可进行刷卡消费或网上支付等多种渠道进行消费,但不能提取现金。

2、透支额可100%转消费贷款:不设10%最低还款额。在免息期结束后,可将透支金额100%转为消费贷款,免息消费额度自动恢复。

3、贷款利率大优惠:免息期最长可达50天,利率超低,日息远低于万分之五,贷款额度最高不超过100万。

4、统一管理,一卡多用:存款、贷款、理财、透支统一管理,多功能集于一体。

■ 贷款利率:

一般情况下购房或其他消费类型的贷款利率为基准利率或上浮10%。

■ 首付标准:一套房最低三成,二套房最低四成。

■ 申办时间:银行审批时间为5至10个工作日,款项到账时间约在1个月之内。

■ 办理渠道:客户需亲自到网点递交申请等相关办理资料,如申请成功,客户便可以根据银行相关指引在授信额度内进行资金存取。

■ 适用人群:自身拥有合法房产作为抵押物的都可申请办理,借款人可在授信额度内进行资金使用。

【点评】

与信用卡的功能差不多,但不能提取现金进行消费。所以客户在使用时要了解好购买的产品等能否通过刷卡消费实现。

不过,考虑到消费的金额大小,客户在使用时要计算好免息期限等相关影响优惠的因素,免得利息滚到一大推才记得还款。

3、随借随还

■ 产品介绍:

在获得招行个人授信额度并签署有关协议后,可以通过网上银行或电话银行办理借款和还款手续。其中该业务国内首创“自动提前还”功能,客户只要设置专门的还款账户,存入该账户中的人民币活期存款每天自动用于提前还款,最大限度节省利息。

■ 产品特点:

1、方便快捷:通过招商银行网上银行专业版、电话银行快易理财渠道借款,瞬间到账,无须前往网点。

2、想还就还:通过网上银行(专业版、大众版)、电话银行快易理财随时偿还贷款,早还一款多省一天息。

3、自动提前还款,国内首创:设置专门还款账户,存入该账户中的人民币活期存款每天自动用于归还贷款,日日省息。

4、一次申请,反复使用:一次开通“随借随还”,在授信额度内可以反复使用,最高授信额度为50万元。

■ 贷款利率:

一般情况下购房或其他消费类型的贷款利率为基准利率或上浮10%。

■ 首付标准:一套房最低三成,二套房最低四成。

■ 申办时间:银行审批时间为5至10个工作日,款项到账时间约在1个月之内。

■ 办理渠道:客户需亲自到网点递交申请等相关办理资料,如申请成功,客户便可以根据银行相关指引在授信额度内的进行资金存取。

■ 适用人群:自身拥有合法房产作为抵押物的都可申请办理,借款人可在授信额度内进行资金使用。

【点评】

与目前国内部分银行推出的存抵贷相类似,这款业务更是招行率先推出。这项功能把手中多余的钱发挥得“淋漓尽致”,把钱放进该账户能抵扣相应利息,比普通的存款利息要高,也是省息的好办法。

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