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二手房房贷飙涨 中介银行利益链生变(1)

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“购房优惠政策即将结束,要买房的尽快出手!”从11月开始,位于双井富力城的一家房屋中介门窗上,贴着这样的标语。

在中介催化剂的作用下,年底的楼市蔓延着恐慌的情绪。北京房地产交易管理网上周发布的数据显示,11月北京二手房成交量达到32784套,其中住宅成交31288套,历史上首次突破30000套大关,环比10月上涨了56%。

与二手房交易量一齐飙升的还有银行的房贷。中国人民银行营业管理部披露的北京地区房贷情况显示,1-10月份,北京市中资金融机构个人购房贷款共增加453.6亿元,其中二手房贷款新增312.6亿元(因9月份数据未公布,该数据不包括9月份),二手房贷款已成为银行个贷中占比最大的一部分。

疯狂的背后,风险正在累积。记者走访房屋中介、银行及担保公司后发现,银行已然觉出其中的风险,做低评估价将部分风险转嫁给了购房者,并严格了审贷程序,年底放贷的主要是任务还没有完成或是急于抢占市场的中小银行。与此同时,银行摆脱中介的意愿越来越明显,银行和中介在这场购房潮中矛盾日益激化……

二手房贷占个贷七成

截至10月末中信、招商两家银行今年以来的个贷增长最为迅猛,新增贷款量均在70亿元以上,中国银行和工商银行紧随其后为68.30亿元和60.15亿元。

“去年的这个时候,房市交易量平淡,没什么活可干,但今年忙得热火朝天。”链家的置业顾问小杜对记者表示,现在他每天至少要带五六个客户去看房,还经常碰到好几个人同时看中一套房,这时小杜就要与其他中介争抢房源。

记者以购房者的身份跟着小杜体会了一把恐慌性购房。在链家地产富力城店,一套报价150万的住宅在半个小时内,就已经有6个人预约看房。在记者到达之前,已经有两位购房者正在屋内看房。在跟记者交谈的十几分钟内,房主的电话铃声此起彼伏,都是中介打来约看房的。

与购房者同样恐慌的还有部分的卖房者。“明年的政策形势到底如何存在很大变数,谁也说不准,明年说不定卖不到这个价,现在出手落袋为安。”张女士上周将自己在四惠的房子以1.9万/平米出手了,这套房子是她在6月份以1.4万/平米的价格购买的。

今年以来的楼市成交量惊人,美联物业市场研究部根据目前的成交量推算,12月份很可能继续突破历史纪录,全年成交量将达到27万套。

比房子更为疯狂的是二手房贷款。美联物业市场研究部统计数据显示,11月份房贷市场以二手房过户为主的交易类贷款成交量上涨明显,涨幅60%左右。

“我最近特别忙,每天都是晚上10点多才下班。”一位在银行房贷部门任客户经理的朋友对记者表示,最近半年以来,因为他所在的银行客户量陡增,贷款额度太大导致他这样的房贷客户经理都连轴转。

前十月,北京市中资金融机构个人购房贷款共增加453.6亿元,其中二手房贷款新增312.6亿元(不含9月份),二手房贷款占比已经突破70%,成为银行个人住房贷款的中坚力量。

记者从银行内部获得的一份北京地区统计数据显示,截至10月末中信、招商两家银行今年以来的个贷增长最为迅猛,新增贷款量均在70亿元以上,中国银行和工商银行紧随其后为68.30亿元和60.15亿元。

据记者了解,京城大部分商业银行的二手房房贷同比基本都实现翻番,部分基数较小的银行甚至翻了两三倍。统计数据显示,某银行二手房按揭贷款余额较年初增长超过100%,而放款量则翻了三倍多。

对于今年的房贷市场,某股份制商业银行个贷部总经理称为“军阀混战”。以往主攻新房贷款的中行、建行、工行今年对二手房市场强势介入,凭借着网点和品牌优势,挤占了中小银行的势力。

银行控制评估价涨幅,与售价差距最多达8000元;打破与中介间的“返点”潜规则,力推直客式二手房贷。

多位银行人士也表示,今年后二手房贷款竞争将愈演愈烈。一是新房资源越来越少,客观决定今后买房多为二手房。第二,从银行的角度看,二手房一般都是自住需求,首付都在售价的50%左右,同时二手房是现房,产权明确,而新房往往还在打地基的时候银行就放款了。

“从银行所承担的风险角度看,二手房比一手房风险小。”一位银行人士表示:“此前经济处于下行期时,政策的宽容让一些开发商有空子可钻,将来风险暴露,吃亏的是银行。”

涨不过房价的评估价

一般来说只要不是房龄很老的房子,售价与评估价的差额约为5%-10%。但目前,北京市场评估价与售价之间的差距,最多的能达到七八千之多。

据美联物业市场研究部的数据,对比1月均价8900元,北京二手房年底均价累计涨幅已经超过47%,达13150元/平米。量价齐升的二手房市场风险在逐步累积,银行也已经觉察到。

多个月停滞不前的评估价正是银行转嫁风险的手段。以记者在富力城看到的那套房子为例,61平的一居室报价150万,均价在2.46万/平米,而中介小杜给记者算的账是,这套房子的评估价只能以1.9万/平米计算。售价与评估价之间相差5600元/平米,也意味着这套房在评估机构和银行眼中的价值为115.9万,银行承担的风险仅为115.9万。按照首套房贷款可达到房屋全款的八成计算,购买这套房子最多只能贷93万,首付则必须达到57万。

银行及评估机构得出的评估价远远追不上房价的涨速,这在今年下半年尤为明显。

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