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假按揭黑幕 开发商注册百家公司拿到贷款

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楼市牛熊交替,不死的假按揭幽灵却正显山露水。一位接近最高法院的知情人士透露,今年一季度,地产涉案诉讼正呈激增之势,其中大多为假按揭诉讼。

鉴于假按揭多存在一至两年的滞后期,我们正在目睹自2007年地产大牛市以来,那如火如荼的成交数据背后究竟有多少潜在的秘密——从套取银行贷款、虚抬房价,到编织一个无影无形却真实存在的、以消化假按揭诉讼房产为利润来源的利益集团,在那里,利益的交换与输送触目惊心。

一位接近最高法院的企业界人士对本报透露,近日,最高法院对地产的涉案民事诉讼作出一个内部的原则指导,即尽量通过简易诉讼手续来完成。该消息人士表示,“依照我们的理解,只要走简易司法程序的,一般都是假按揭。”

据上述人士介绍,全国目前涉及地产的诉讼案件数量呈现快速上升态势,最近就有1600多件,每件案件背后涉及的房产多少不一。据其分析,在此数据的背后,其一意味着房地产公司的资金链条很紧张,其二,就是假按揭数量增多。

在该人士的建议下,本报记者查询了北京昌平及通州两区法院民事庭的相关数据,调查发现,上述情况广泛存在。

据报道,昌平区法院通过调研房贷案件发现,今年受理的房贷案件激增。截至4月30日,房贷案由去年同期的34件上升到了今年的81件,增长了138.2%。

种种迹象显示,假按揭这个不死幽灵正在重新漂浮在人们的视线之内,鉴于假按揭多存在一至两年的滞后期,上述不断激增的地产涉案诉讼在提醒着整个行业,即使在2007年楼市炽热的岁月里,假按揭这个痼疾也从未远离,且日渐暴露出一根错综复杂的利益链条。

假按揭标准程序

高小姐2003年曾就职于一家开发公司,该公司在北京朝阳公园附近开发了某公寓。由于之前从银行的贷款全被公司老板赌博挥霍(高小姐并不知情),该老板找到高小姐,借用其身份证并以高小姐的名义向银行办理了按揭贷款。

“当时那个老板说就是用一下我的身份证,先从银行获得一部分资金,首付款、月供都不用我还。”高小姐告诉记者,当初这个开发企业的老板表示,房子盖好后可以将房子再通过二手房市场转让出去。

此后,高小姐因为有更好的工作机会,从该公司离职。但就在2008年6月份左右,高小姐突然接到某银行催促还贷的电话,说是她的房子已经连续断供6个月。而此时她才知道,当时借用自己身份证买房的老板已经于2008年初被刑事拘留,此前贷款买房的楼盘已是烂尾状态。

中易安房地产担保有限公司市场营销部市场总监徐东华表示,高小姐的遭遇正是假按揭操作中的典型事例。开发商的目的是为了获取按揭贷款而缓解资金压力。

据其介绍,假按揭多数是开发商以内部员工或者是由内部员工联系到相关人士充当“购房人”。

“开发商在此过程中通过与银行内部人员勾结可以顺利获得贷款的审批。”徐东华介绍,首先开发商和有关联的律师出具虚假的还贷能力的法律意见书,由银行以及银行指定的评估公司认可要办理假按揭的房屋的抵押价值,同时简化并忽略很多应有的贷款前的风险控制流程,如不需要贷款人本人出面等,从而使开发商能够获得贷款。

一般情况下,开发商在获得贷款放款之后,将该笔资金用于经营等用途并替假购房人偿还贷款,等到资金问题解决之后再将剩余贷款还清,然后按照二手房将该房产卖掉;或者是在较短时间内解决了资金问题,那么由所谓的“购房人”办理退房,在退房之后开发商再将该房产卖掉。

“这样一来银行不会向贷款人进行追索,以做到‘神不知鬼不觉’,但是一旦开发商的资金问题不能缓解,那么就有可能不再还款,直至被银行收回房产后拍卖。”徐东华说。

除了可以以个人的名义办理假按揭的贷款外,开发商也使用公司贷款买房的名义办理假按揭。

通常情况下,这类开发企业会注册多家甚至上百家公司,和银行的“内应”及资产评估等机构勾结后办理假按揭,成功获取贷款后,其之前注册的公司就会申请破产,无法支付银行月供,进而银行将这些房子进行拍卖。

“上述过程,一般是开发企业的有意行为,本身就是以低价房套取银行的信贷资金的行为。”一位不具名律师说。

另外,对于尾盘,开发商同样采用上述假按揭的形式获得回笼资金。在现实中,很多开发商都未必会再还款,很可能在假按揭之后就将房产推给银行,银行最终将该不良资产打包给资产管理公司或是拍卖。

徐东华介绍,即使在牛市,某些楼盘因为项目定位不准,也会出现滞销局面。迫于资金压力,部分开发商就开始使用假按揭的手段通过银行套取现金以缓解资金压力,而以假按揭的办理来说,其融资成本比其他融资渠道(比如借款、私募等)成本都要低。

利益链条——一个“圈子”

假按揭“野火烧不尽”与其中蕴涵的巨大收益密切相关,这正是某些企业铤而走险的动力。

“开发商往往会把房价上调,以期通过假按揭获得尽可能多的资金。”徐东华说:“例如原本售价8000元/平方米的房产,开发商在假按揭之前将价格抬高到10000元/平方米,如此一来,每平方米从银行可获得的8成贷款就是8000元,与其涨价之前的售价几乎相等。”

除了上述收益外,开发企业通过假按揭获得贷款的同时,还可以制造本身开发楼盘热销的假象。在房地产的牛市中,吸引更多购房者来买房,借机提高房价,赚取二手房的收益。

然而,这只是假按揭最表面也最广为人知的特殊利益效应。前述消息人士透露说,在假按揭东窗事发背后,存在着一个更为巨大、更趋隐秘的利益磁场,在那里,从法院内部人士、律师、评估人员、拍卖人员到开发商,形形色色的人物悉数登场。

“这就是一个圈子,内部的游戏规则外人是很难了解,也很难进入的。当假按揭的房产进入法院拍卖程序后,你根本不知道有多少眼睛已经盯住了它。”该人士说。

该人士表示,房产进入拍卖程序后,这个链条上的人会不断交换信息,将房产的评估价作低,再安排拍卖过程中的接手方,然后,再将这些低价获得的房产以市价出售。其间的利润由所有的“围猎者”分享。

上述律师同时介绍,如果资金优良,开发商也有可能对于进入拍卖程序的房产,采取“围标”策略重新参与竞买,低价获得房产后再进行高价出售。“这个过程中,开发企业赚的更多,除了之前的假按揭收益外,还可赚得低价竞买再高价抛售的差价。”

扰乱房价

评论人士表示,假按揭现象,会造成一个巨大的寻租市场,并对当前市场的正常价格起到很大的干扰作用。

徐东华同时分析,在上述的假按揭中,开发商与银行、律师、评估机构、拍卖机构之间的任何一种潜规则,都会扰乱正常市场秩序。

另一方面,分析人士认为,假按揭如果增多的话,银行势必会对房地产信贷把控更为严格,这也有可能造成一些消费者难以获得信贷按揭的支持。

“参与假按揭的人员有可能需要承担责任,甚至包括协助骗贷而获得的刑事责任。”徐东华说,“而那些不知情的假按揭参与者有可能会背负不良信用记录甚至由于个人征信状况恶劣而在今后无法获得贷款。”

徐东华同时认为,假按揭造成的虚假繁荣也很可能会让房价泡沫迅速放大。由于假按揭往往会报出虚构的、虚高的房价,这也有可能造成楼市的虚假繁荣,以至于调控手段难以起到应有的作用。

“在执行网上签约之后,假按揭的情况越来越少。法律环境及银行的风险控制体系也与几年前假按揭大案频出的时代大不相同了。”徐东华说。

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