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楼市行情惨淡堪比“非典时期”?(1)

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“现在楼市交易的惨淡状况,已经快赶上五年前‘非典时期’。”在昨天某网站“网上售楼处”的新闻发布会上一位开发商坦言。在楼市“红五月”没有如期而至、银行催款电话一天比一天密集的严峻形势下,许多开发商希望借助网上售楼等新方式做“最后一搏”。

北京楼市启动新一轮促销潮

“去年售楼处还没建好房子就一售而空,今年花了百万装修的售楼处一天也没几个看房人,市场情况已经快赶上五年前‘非典时期’了。”谈到目前的市场状况,一直矜持的开发商开始变得焦虑。对于一年来楼市“过山车”式的起起落落,他连连感慨:“没想到,不正常!”

开发商的焦虑已经通过楼市数据得以体现,在经历今年前四个月的“春寒”之后,作为楼市销售传统旺季的“红五月”并没有给开发商一个满意的交待。来自北京市房屋交易管理网的数据显示,5月北京商品房共计成交11630套,较去年同期下降两成。从端午节开始,北京楼市又进入新一轮的打折促销风潮。

不过,在开发商加快开发步伐下,楼市格局已经开始逆转。招商证券本周一份研究报告显示,中国楼市的供求状况今年已经发生逆转,目前市场供过于求的格局已经显现。报告的主要执笔者之一——招商证券宏观分析师胡鲁滨表示,“中国的房价已经虚高13%,除了深圳外,现在没有调整的一线城市房价都将会调整,这个调整将会发生在今年第三季度或第四季度。”

开发商试图网上“最后一搏”

对于开发商而言,楼市低迷情况下资金链的紧张将是眼下最难过的关卡。胡鲁滨分析称,如果楼市成交量一直维持现在的低迷状态,开发商原本就吃紧的资金链将雪上加霜。“房地产企业资金来源大部分都是银行的钱,在央行上调存款准备金率等政策影响下,开发商向银行贷款将越发困难,现在最务实的出路就是赶快把房子卖出去,加速资金回流”。

事实上,在成交量低迷状况下,曾经“把房子当白菜卖”的开发商开始增加卖房技术含量,将房子拿到网上卖,希望借助新浪等门户网站做“最后一搏”。据新浪房产事业部总经理罗军透露,在楼市观望气氛浓厚的大环境下,许多开发商已经对“网上售楼处”兴趣浓厚,首批在网上卖房的开发商已经有五十多家。

不过,对于未来楼市何时回暖,开发商心里还是没底。业内人士表示,“现在的市场情况下已经很难判断楼市何时转暖,有可能是今年年底,也有可能是两年以后。”胡鲁滨建议,要想楼市交易量真正释放,开发商除了打折促销之外,还是要降价,使得价格回归理性。

货币政策收紧开发商资金链面临重大压力

本文来源:上海证券报 李和裕

央行日前宣布上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点,从而使存款准备金率升至16%。这意味着,银行放贷将更加慎重,开发商的资金压力可能进一步加大。事实上,上海证券报通过调查发现,在国家实施多种调控措施和货币政策持续收紧的叠加影响下,越来越多的开发商资金链正面临重大压力:银行贷款已经难以解渴,民间借贷也开始收紧且利率不断飙涨,一些开发商越来越感觉“力不从心”。

利率提高年息最高达36%

提起“民间金融”、“地下钱庄”,浙江温州自然首当其冲。“目前比较正常的借贷条件是还款利息为银行利率的4倍,也就是年息在20%左右。当然也要看双方的关系和信誉度,低的10%还依稀可见,高的已经达到36%。”昨天,一位温州业内人士私下向上海证券报记者介绍了一些房地产项目公司找民间资本“调头寸”的“行情”。

该业内人士表示,温州的“民间金融”市场有历来的传统和根基,“往往是当地有声誉的人召集资金,然后一个镇、半个县的人都借钱给他,比如每人每个月交300元,承诺2年后按每月400元还。筹得的钱就去放贷,利息则要看借的时间长短,因为银行以1-5年为贷款期,所以时间越长利率越高;而高利贷以1-24个月为贷款期,所以时间越长利息越低,有些只借一两个月,月利率就高达10%,不过借1-2年的比较普遍。”

他还表示,温州的民间资本属于“人多力量大”型,“一般500万元以下没问题,借几个亿的比较少,但也并非没有,江浙一带调个1亿元资金还是相当有可能的。”

目前的情况是,这1亿元就足以“撬动”一个房地产项目。佑威房地产研究中心主任薛建雄告诉上海证券报记者,不少房地产项目公司会找温州人借钱,“要知道一个销售额目标在10亿元的项目,成本最多7亿元,而开发商投入的也就是3亿元拿地的钱,并且自己只要出1亿元,就可以再从高利贷那借0.5亿元,而1.5亿元的本金足以让其再向银行贷到1亿元以上。接着需要投入的4亿元就是各种工程款和税费,但这部分开发商会拖到房屋销售回款时再付。”

五合智库顾问有限公司总经理邹毅也证实了存在如此“操作流程”,“开发商缺资金的时间段主要是在‘四证’拿完之前,土地证拿到后去银行办开发贷款需要35%的自有资金,许多开发商就缺这35%的自有资金。”

民间资本态度趋于谨慎

需要指出的是,民间资本并非只投房地产,并且随着楼市风向变化,他们的态度也开始谨慎起来。曾有媒体报道,在“民间金融”力量与温州“有得一拼”的内蒙古鄂尔多斯市,受房地产市场调整影响,“地下钱庄”资金有纷纷撤出房地产投资之势。

“现在开发商从银行借钱是很难,但民间借贷年息一般至少15%,18%-20%的多一些,由于利率太高了,开发商借的也不多。”邹毅认为。

但上述温州业内人士却表示,如果是20%年息的话,实际上跟从银行贷款是差不多的,“因为向银行贷款的话,一开始的商务成本甚至个别地方的暗箱成本非常高。”

当然,他也指出,即便是开发商来借,“地下钱庄”现在也要对借贷方的信誉和项目的情况进行考量,“现在环境不一样了,开发商有大批倒闭的可能性,所以对于只有一个项目的开发商,温州人往往很谨慎,甚至拒绝借款,怕的是开发商今后销售回款状况不好难以补救,或者将手中仅有的项目卖完后携款外逃。”

银行态度绝不允许拖欠贷款

银行的态度更受市场关注。近日有消息称,央行上海总部曾向上海各家大型银行下发名为《关于协助调查房地产开发企业资金情况的通知》,要求对中外资银行的房地产企业贷款、个人住房按揭贷款等情况进行抽样调研。有银行的某地方分行表示,的确收到了监管部门的相关情况调研表,只不过此事并没有在总行以及所有分行层面展开,似乎只是抽样调查。

但即便是抽样调查,不少市场人士也认为形势不妙。“听银行的朋友说,将要介入房地产销售环节,估计是跟踪项目销售情况,如果房子卖不动,势必对贷款回收有影响,而银行现在的态度应该是绝不允许拖欠贷款的现象发生。”上海的一位业内人士透露。

另有业内人士分析,银行担心这两年的不良贷款会产生在房地产开发贷款这部分,据悉现在一些银行的房地产开发贷款的审批权已在3月份全部上收总行,这也就意味着各分行、支行没有权限向开发商发放贷款了,“一旦开发商的销售回款不畅,银行贷款便面临风险,银行采取行动也就成为必然。”

在业内人士看来,银行与开发商一直是利益共同体,当然也是风险共同体,如果银行真的为了防范自身风险与开发商“划清界限”甚至“分道扬镳”,一批开发商会落得怎样的下场也就可想而知了。

北京开发商终开铁口:房价确实降了

本文来源:北京晚报

“端午节”小长假期间,北京房地产交易管理网的统计数据显示,“端午节”期间,10个左右新盘的网上认购量和签约量几乎占到整个北京楼市的一半左右。

价低成纯新盘最大优势

从“端午节”开盘的10余个项目来看,首次亮相的纯新盘认购和成交量最大,如金隅7090认购约240套,签约约30套;银谷美泉认购约50套,签约也达50套左右;另外,丽水莲花家园认购100套左右,金色漫香林认购100套左右。业内人士认为,这些纯新盘之所以成交量高,主要是因为没有先期价格阻碍的压力,定价相对较低,总体上比周边项目价格低20%左右。

以姚家园路南侧的银谷美泉为例,目前均价13700元左右,周边同品质的天鹅湾、珠江罗马嘉园虽说是精装修,但价格都在17500元左右。银谷美泉周边一个项目的销售经理无奈地表示:“因为不敢降价,现在的行情是,我们这些老项目替新项目扛着价,新项目卖房。”

老项目不降成交难

据了解,目前,不少老项目都处于“不降价,无成交”的死扛阶段。记者了解到,北京华侨城二期今年1月推出的A2-6楼座,开盘均价每平方米18500元,单价比去年11月份推出的A2-5高出2000元左右,至今成交不到30套。而该项目去年9月份以均价每平方米14500元推出A2-7楼座时,售楼处里人满为患,一些小面积户型根本“抢不到”,时隔数月,冷热却判若两重天。

开发商承认房价降了

同样是“扛着卖”,但开发商表示现在已经和年初的内涵不同了。年初,开发商“扛着卖”,是看好房价大势,认为开春后可能还得涨,主观上就不想降;而现在“扛着卖”,主要是碍于老业主退房的压力,主观上想降,行动上却不敢降。

“从实际成交来看,包括我们项目在内,一部分区域的房价确实降了,如美景东方三期,也就是现在的优品国际公寓,开盘时的价格每平方米18000元,目前的价格已经降到了每平方米17000元;禧福汇,也从年初号称的每平方米19000元降到了现在的18000元左右。”东四环四方桥周边一项目开发商这样介绍说。

退房又退地房价在波浪式冲击下摇摇欲坠

本文来源:上海证券报 李和裕朱宇琛

楼市正步入非常时期。此前是地价推升房价、房价又助推地价的恶性循环,如今,房价回落影响地价、地价不振再打击房价的另一个恶性循环隐约可见。

退房退定涌现

今年来,退房退定现象在几个一线城市的楼市“不谋而合”地出现。

去年半年之内房价上涨45%的深圳,从去年下半年起,终于无可避免地坐上了房价“过山车”,一路领跌全国。而今深圳的房价已跌至一年前,许多楼盘的三、四期价格比首期还要便宜。楼市振荡引发的直接后果就是“退房潮”,降价成为业主与开发商冲突的导火索,许多业主看着新买的房子迅速贬值,宁愿赔偿违约金也要求开发商退房或弥补差价。

同时,深圳的“退房大军”并不孤独,北京、上海两大城市正在与其“遥相呼应”。据北京房地产交易管理网显示的数据,今年1至4月,北京新房销售月平均撤销次数在1000套以上,各楼盘的疯狂打折让心理不平衡以及对未来楼市走向不乐观的众多购房者选择退房退定。有售房人员表示,“以前是排队买房,现在是排队退房”。

同为“难兄难弟”的上海楼市,在今年4月也曾因“部分热销楼盘合同撤销率畸高”的新闻激起千层浪。上海“网上房地产”相关数据显示,自今年开始,部分楼盘的撤销率畸高,有的居然达到100%。在撤销额居前十位的楼盘中,大部分位于中环线甚至内环以内区域。记者调查后发现,反常撤销率的出现,除了个别开发商自我炒作外,房价过高使不看好后市的购房者订房之后又反悔是重要原因之一。

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