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国际大行抛弃SOHO中国 潘石屹身家缩水160亿(1)

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从王石的“拐点”论到潘石屹的“百日剧变”说,从任志强“小型房企与其硬撑,不如低价转让股权”的公开劝降,到冯仑“小房企资金链吃紧卖儿卖女不失好选择”的最后通牒,地产大佬们杀气腾腾、声色俱厉的表演,充分预示着中国房地产格局血腥洗牌的日子已为时不远。

中国房地产行业和市场风雨飘摇的调整前夜,SOHO中国掌门人潘石屹与那些忧心忡忡、度日如年的小房企一样心力交瘁,唯一不同的是,中小地产商的痛苦在于日益致命紧缩的资金链条令其生存几近窒息,而潘石屹的最大痛苦莫过于手握重金却短时间内难以找到为炊之米,更令其不快的是,国际大行纷纷唱空SOHO中国(0410.HK),其一度高达317亿港元的身家,不到半年即大幅缩水过半,头上中国富豪的光环黯然失色。

国际大行变脸唱衰

高盛、瑞银、汇丰等声名显赫的国际大行对SOHO中国成功上市功不可没,高盛、汇丰为其联席保荐人,瑞银担任联席牵头经办人。

去年10月,在上述大行鼎力包装推销下,潘及其掌控的SOHO中国,以最具影响力的商业领袖和行业领袖的形象,闪亮登陆香港股市,并创下中国内地房地产公司赴港上市融资130亿港元财富神话。

按去年10月8日的上市首日收盘价9.55元计算,潘及其夫人合计持股市值高达317亿港元,并以此荣登中国富豪排行榜前列。

然而,成也萧何败也萧何,仅在SOHO中国香港上市后两个月后,高盛、汇丰、瑞银便与潘石屹结束了短暂的蜜月期。

今年1月,汇丰发表研究报告认为,尽管SOHO中国在北京拥有最好地块,属同行盈利水平最高,但土地储备面积非常小,包括前门项目在内共有132万平方米,首次给予中性评级。

3月,瑞银发表研究报告,虽然维持SOHO中国的买入评级,但把目标价由11港元下调22%至9港元,理由为SOHO管理层推迟注入天安门南项目,以致利润贡献将推迟入账,因此把2009年的纯利预测,由人民币42亿元下调至36亿元。

5月,高盛证券发表研究报告称,将整体内地房地产股今明两年的净利预测,分别下调42%和50%,同时将内地房地产股票目标价较资产净值折让的幅度,由20%扩大至30%。

而高盛从确信买进名单剔除的3只内地股票中,就有SOHO中国,其目标价亦由9.19港元降到5.27港元。

而去年11-12月,瑞银给予SOHO中国的评级为买入,目标价13.00港元其理由为SOHO中国具有独一无二的业务模式:向投资者或用户出售商用物业,而不是建造并出售住宅单位给用户。

同时,高盛发表报告,将SOHO中国纳入研究股份并将其加入买入名单,目标价12港元。

当时高盛看多SOHO中国的理由令人难忘:虽然市场对集团获准兴建北京天安门“南门”项目存有较低期望,及市场对集团的其它潜在收购寄望亦不大,不过,按目前公司股价而言,回报有上升空间,因收购整体天安门项目会刺激明年底资产净值上升82%,由现时6.51港元,升至11.84港元,目前股价只反映有关项目只值1.2港元,属过低,SOHO中国目前股价,已低于现有土储的资产价值。

颇具讽刺意味的是,这些国际大行信誓旦旦看多SOHO中国的观点言犹在耳,不到两个月,就发生前述翻天覆地的变化。

受上述看空言论影响,潘石屹夫妇持股市值一路暴跌,从上市初期的317亿港元锐减至今的157.89亿港元,市值缩水近160亿港元。

SOHO中国市值暴跌,对潘石屹来说绝不是个好消息。

不止一个坏消息

“上市以后,有人担心我的头发会因为责任的增大而越来越少!”SOHO中国董事长潘石屹曾在上市仪式上轻松诙谐地自我调侃。

现如今,令潘石屹头发“越来越少”的原因可能已不再是社会责任首当其冲,而是公司捉襟见肘的土地储备资源。

据SOHO中国2007年年报,为潘带来无限光荣和财富的建外SOHO1-6期、建外SOHO7期、SOHO尚都2期、SOHO尚都3期、朝外3期等核心地产项目,已基本开发完毕,截至去年底,已售面积占可售面积比例分别为99.7%、97.7%、100%、100%、100%。

在建项目中,光华路SOHO的已售面积,占可售面积比例达96%,未开发面积仅余2354平米;三里屯SOHO总建筑面积46.6万平米,可售面积36万平方米。

即便规划建筑面积36万平方米的北京天安门(前门)土地项目能够注入,SOHO中国可供开发的土地储备也仅约80万平方米。

然而,天有不测风云,今年3月中旬,潘石屹在上市招股说明中预告的天安门(前门)项目存在的不确定性风险终于应验。

潘石屹现透过私人公司持有北京天街的49%权益,后者持有北京前门(天安门南)项目的33块土地已取得土地使用证,并负责项目的开发,至于余下11块土地中的其中3块土地,原定于2月29日招标,但突然于今年1月31日被有关部门撤销招标。

业内人士分析,这意味着潘石屹遇到新的土地竞价对手出现的可能性很大,潘获得上述3块土地的可能性正在降低。

如今,在北京CBD项目土地已开发殆尽、11块前门土地注入时间陡生变数的情形下,精明的香港投资人自然不会抛开对潘石屹土地储备不足的疑虑。

一位房地产业内人士指出:“成为北京CBD最大开发商,既为潘石屹赢得巨大财富,又为其在业内奠定了极高声望,但北京的CBD、三里屯等商业地产项目是高度稀缺的,一旦开发完在同一个城市内很难寻找第二个类似开发项目,潘石屹手中150亿元人民币现金如何花出去是个大问题。”

此前,曾有媒体报道潘石屹曾有扩展北京以外地产发展项目的打算,但经对重庆、南京、长沙和天津等多个内地主要城市考察后,他认为还是在北京发展的利润较高,故未来仍会专注北京市场的拓展。

令人关注的是,中国最具影响力商业领袖称号的潘石屹,如何能在北京把这150亿元变成更多的涂满厚厚奶油的商业土地项目蛋糕。

潘石屹:今年肯定要买地我们现在钱多


SOHO中国董事长潘石屹、行政总裁张欣。资料图片

“售楼收入2.9万亿,购地支出3万亿”,5月13日,潘石屹在SOHO中国(0410.HK)股东大会的说法将房地产业资金紧张的触目惊心表露无遗。

“按照老潘的说法,那么现在的资金情况非常恐怖!全国的商品房销售均价在4000元/平米左右,其中1400-1500元左右为建安费用,含所得税在内的总税负约是销售收入的10%-15%。每平米剩下的自由购地资金约1800-2100元。所以去年行业的资金缺口可能是在1.5万亿元的量级。”一不愿具名的国内最大房地产公司之一的地区公司副总经理对本报记者表示。

他指出,“所谓自由购地资金包括了利润和原土地成本的回收资金。购地支出只要超出它,房地产公司就必须取得外部资金的支持。而从整个行业来说,这既包括原有房地产公司的融资,也包括刚进入这行业且没有开始卖楼的公司带来的资金,但不管怎么说,1.5万亿的缺口实在太大。”

而面对行业资金此种现状,13日,在香港接受记者采访的SOHO中国董事长潘石屹、行政总裁张欣等却有着一张自己如意的算盘:“所有土地项目,价格比前几个月都要便宜,而且急迫程度都非常高”。

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